ثغرات فى قانون الإيجارات الجديد

أصداء حكم المحمة الدستورية العليا بعدم ثبات الأجرة السنوية ما زالت تتوالى

الدكتور عبدالفتاح مراد: يحق للمستأجر الاستمرار فى الوحدة السكنية فى حالة عدم وجود مالك.. 

ومحامى رابطة المستأجرين: الحكومة وارث من لا وارث له

المستشار خالد خلاف: القانون سيحدد طبيعة التعامل مع الوحدات ذات الطابع المتميز والأثرية لن يقترب منها أحد

مازال الحكم الصادر من المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية للأماكن السكنية فى الإيجارات القديمة يثير الجدل والتساؤلات فى الأوساط المجتمعية، خاصة بعض المشكلات العملية التى قد تكون غير منتشرة وحالاتها قليلة نسبيا مقارنة بالحالات الأخرى الخاصة بزيادة قيمة الإيجارات فقط.
ومن ضمن هذه الحالات الوحدات التى تركها أصحابها ولم يعد لها مالك أو ورثة يستطيع المستأجر التعامل معهم، فضلا عن الوحدات السكنية ذات الطابع المعمارى المتميز المنتشرة فى مناطق مختلفة فى أنحاء الجمهورية مثل وسط المدينة والزمالك ومصر الجديدة والإسكندرية وبعض المحافظات.
وأثيرت التساؤلات حول كيفية التعامل مع هذه الحالات وما الموقف القانونى لمستأجريها، خاصة أن عددا ليس بالقليل من الملاك كان قد يأس من تعديل قانون الإيجار القديم وترك الوحدات للمستأجرين، ومنهم من توفى وليس له ورثة، فضلا عن الوحدات السكنية التى كانت مملوكة للأجانب من الجنسيات المختلفة وخاصة اليونانية والأرمنية، الذين كانوا منتشرين فى مصر خلال فترة ما قبل 1952.
وكانت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المستشار بولس فهمي، قد قضت مؤخرا بعدم دستورية ثبات الأجرة السنوية للأماكن السكنية الإيجارات القديمة والتى تم ترخيصها بموجب القانون رقم 136 لسنة 1981، المعروف بقانون الإيجار القديم.
وتضمنت حيثيات قرار المحكمة الدستورية، أنه يتوجب تدخل المشرع لإحداث توازن فى العلاقة بين المالك والمستأجر، فلا يمكن للمؤجر فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يؤويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال –قيمة الأرض والمبانى– بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا.
وتضمن قرار المحكمة إعمالها الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعى العادى الحالى لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها؛ وذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.
وتضمن قرار المحكمة عدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.
وفى هذا الصدد، يقول المستشار الدكتور عبدالفتاح مراد، رئيس محكمة الاستئناف العالى بالإسكندرية وأستاذ القانون الإدارى والدستوري، إن حكم المحكمة الدستورية العليا بعدم دستورية المادتين (1و 2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 فيما تضمنه من ثبات الأجرة السكنية للأماكن المرخص فى إقامتها لأغراض السكنى، يثير الجدل والاهتمام لمساس الحكم بأوضاع ملايين المواطنين من المستأجرين وملاك العقارات.
وأوضح مراد، أن من أبرز المشكلات العملية التى تثور بشأن القانون الجديد، هى الشقق المغلقة المملوكة لأشخاص غير معروف محل إقامتهم، وهنا يكون من حق المالك إقامة دعوى إخلاء لعدم سداد الأجرة ويحصل على حكم بالإخلاء من محكمة الإيجارات المختصة ويقوم بتنفيذه على العين المغلقة تنفيذًا صحيحًا لإعلانات صحيحة ويحق له استلام الشقة.
وأضاف رئيس محكمة الاستئناف العالى بالإسكندرية وأستاذ القانون الإدارى والدستوري، أنه فيما يتعلق بالشقق السكنية التى تركها أصحابها سواء كانوا أجانب أو غير ذلك، أو توفى المالك الأصلى لها وليس له ورثة، فإن المستأجر فى هذه الحالة له الحق فى الاستمرار بالشقة وعدم تركها، ولا يحق للحكومة استلامها لأنها لا تمتلك سند ملكية بها، مدللا على ذلك بوجود عدد ليس بالقليل من الشقق فى الإسكندرية كانت مملوكة لجنسيات أخرى مثل اليونانيين والأرمن والإنجليز، وأصبحت حاليا فى أيدى المستأجرين، ولا يحق لأحد إخراجهم منها.
وتابع مراد، «أما مشكلة الشقق المغلقة التى لا يقيم فيها المستأجرون مؤقتًا لأى سبب فلا يجوز لأى قانون أن يصدر بالاستيلاء عليها ما دام المستأجر يقوم بسداد القيمة الإيجارية للمالك، وأن العقد ممتد له والقول بغير ذلك مخالف للدستور وأحكام المحكمة الدستورية العليا ذاتها».
وأوضح رئيس محكمة الاستئناف العالى بالإسكندرية وأستاذ القانون الإدارى والدستوري، أن هناك أيضا مشكلة الإيجارات القديمة المتعلقة بالمناطق ذات القيمة المتميزة والطابع المعمارى المتميز، والتى نظمتها المواد من 22 حتى 35 من قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 المعدل، فإنها تظل مستأجرة مع زيادة أجرتها طبقًا للقانون الجديد، ويستثنى من ذلك ما يرى الجهاز القومى للتنسيق الحضارى نزع ملكيته من المالك للمنفعة العامة بغرض الحفاظ عليها، وذلك وفقًا لأحكام قانون نزع ملكية العقارات للمنفعة العامة المعدل ويتم التعويض عن نزع الملكية طبقًا لأحكام قانون تنظيم هدم المباني، كما يجوز للجهاز القومى للتنسيق الحضارى إزالة المخالفات بالمبانى ذات القيمة المتميزة بغرض الحفاظ عليها وذلك على نفقة المخالف.
وتابع، «وقد ذهب بعض غير المتخصصين فى القانون إلى زوال قواعد لجان تحديد الأجرة السابقة وأن الحكم قد ألغاها ضمنيًا وذلك على خلاف الحقيقة، وقد نادى هؤلاء إلى إنشاء لجان جديدة لإعادة تحديد أجرة الأماكن القديمة بالمخالفة للقانون وبالمخالفة لحكم المحكمة الدستورية ذاته، الذى لم يتناول إلغاء اللجان القديمة كما أن هذا القول يخالف السوابق التشريعية التى صدرت من مجلس الشعب من قبل بخصوص القانون 6 لسنة 1997 بشأن إيجار الأماكن غير السكنية وضرورة إعمال القاعدة التشريعية المعروفة قانونًا وهى إحلال الكم – أى سنوات إنشاء العمارة – محل الكيف أى مكان الشقة أو حالة الشقة واتساعها، وأن تكون القاعدة القانونية الجديدة الخاصة بالزيادة مثل باقى القواعد القانونية عامة ومجردة، عن مكان الشقة ومجردة عن حالة الشقة ومجردة كذلك عن أهواء بعض الملاك والمستفيدين وأصحاب المصالح الأخرى، وذلك لاستغلال حكم المحكمة الدستورية العليا ضد المستأجرين الفقراء غير القادرين، ويرجع فى ذلك إلى السابقة التشريعية المنصوص عليها فى قرار رئيس الجمهورية بشأن اللائحة التنفيذية للقانون 6 لسنة 1997.
وزارة الأوقاف
وقال المستشار خالد خلاف، رئيس المحكمة العسكرية للجنايات السابق، إن الوحدات التى لا صاحب لها ستؤول ملكيتها إلى وزارة الأوقاف والدولة.
وأضاف خلاف، أنه فى بعض هذه الحالات يلجأ المستأجرون إلى استصدار أوراق ملكية لهذه الوحدات فى ظل غياب الملاك حتى لا ينازعهم أحد فى ملكيتها وخاصة إذا كانت تابعة لملاك أجانب خرجوا من مصر، وهناك محامون متخصصون فى مثل هذه الحالات.
أما فيما يتعلق بالوحدات ذات الطابع المعمارى المتميز، فإن القانون الجديد سوف يحدد التعامل الأمثل معها لتنظيمها وتقنين أوضاعها، لكن الوحدات الأثرية لن يتم الاقتراب منها أو هدمها أو إخراج المستأجرين منها.
تعديل القانون
وقال الدكتور أحمد البحيري، المستشار القانونى لجمعية المضارين من قانون الإيجار القديم، إنه فى حالة عدم وجود مالك أو وارث للشقة السكنية فإن المستأجر سوف يظل فيها، لأنه لا يدفع إيجارا من الأساس لأى شخص.
وأضاف البحيري، أن القانون سوف يتم تعديله بالتأكيد، لكن فى هذه الحالة لن يجد المستأجر من يطبق عليه القانون الجديد، لأن المالك غير موجود وبالتالى سيستمر فى الشقة كما هو، ويستمر الوضع كما هو عليه.
وأوضح المستشار القانونى لجمعية المضارين من قانون الإيجار القديم، أنه يجب التأكيد على أن نسبة الوحدات التى تندرج تحت هذا البند قليلة، مدللا على ذلك بأن 90% من وحدات وسط البلد مثلا مملوكة لشركة مصر للتأمين وهكذا مع المناطق الأخرى، على عكس ما يشاع بأن أصحابها غير موجودين، كما أنه إذا ظهر وارث فى أى وقت من الأوقات للشقة فإنه يحق له المطالبة بتنفيذ القانون الجديد على المستأجرين.
وفيما يتعلق بالأماكن ذات الطابع المتميز، قال البحيري، إنه سيطبق عليها القانون كغيرها من الوحدات الأخرى، والمسألة الوحيدة المثار حولها الجدل فيها هى إذا كانت هذه الوحدات أثرية، وفى هذه الحالة لا يجوز هدمها، لكن فى النهاية المالك سيستفيد من القانون الجديد والمستأجر سيتعامل معه بالأجرة الجديدة التى سيتم النص عليها فى القانون.
وارث من لا وارث له
أما المحامى ميشيل حليم، المستشار القانونى لرابطة المستأجرين، فقال إنه إذا كان المالك أو ورثته قد يئسوا من قانون الإيجار القديم وتوقفوا عن الحصول على الإيجار من المستأجرين، فإنه على المستأجر فى هذه الحالة التوجه إلى المحكمة ودفع الإيجار فيها.
وأوضح حليم، أنه إذا لم يكن هناك وارث للشقة نهائيا وتم التثبت من ذلك، فإن الوحدة تؤول ملكيتها إلى الدولة، قائلا، «الحكومة وارث من لا وارث له»، مشيرا إلى أنه فى هذه الحالة سيكون التعامل بالقيمة الإيجارية الجديدة التى سيتم النص عليها فى القانون الجديد بعد التعديل.
أما فيما يتعلق بالوحدات ذات الطابع المعمارى المتميز، فأشار المستشار القانونى لرابطة المستأجرين، إلى أنه إذا مر عليها أكثر من 100 عام فإنها تصبح فى عداد الآثار، وتنتقل المسألة إلى وزارة الآثار للبت فى الأمر.
وأكد حليم، أنه فى هذه الحالة سيستمر المستأجرون فى وحداتهم مع تطبيق الزيادات المقررة فى كل الأحوال لأن القانون يسرى على الكل، ولن يتم طرد المستأجرين منها.