بيت الأحلام تحت ضغط الأسعار في الرياض

في خضم التحولات الاقتصادية والاجتماعية التي تشهدها السعودية تبرز العاصمة الرياض كمركز حيوي يجسد آمال المواطنين وطموحاتهم في تحقيق حلم امتلاك المنزل. في جولة “اندبندنت عربية” على مكاتب العقارات في أحياء الرياض نغوص في تفاصيل سوق تشهد موجات من الهجرة الداخلية وانتقال المقار الإقليمية للشركات، مما أسهم في ارتفاع أسعار العقارات بصورة ملحوظة، بحسب المتخصصين العقاريين.

ومع تنامي تطلع المواطنين إلى امتلاك منازلهم وسط ضغوط ارتفاع الأسعار تلوح بالأفق مخاوف من أن يتحول هذا الحلم إلى هدف صعب المنال. في المقابل، تواصل السلطات جهودها الحثيثة لتحقيق مستهدفات “رؤية 2030” التي تهدف إلى رفع معدل تملك المواطنين للمساكن إلى 70 في المئة. ووفقاً لتقديرات فريق أبحاث بنك “سيكو” المالية، وهي شركة خدمات مالية متكاملة مقرها الرياض، فإن السعودية قد وصلت بالفعل عام 2024 إلى معدل تملك يراوح ما بين 62 و65 في المئة.

شمال الرياض

خلال رصد “اندبندنت عربية” للمكاتب العقارية في أحياء شمال الرياض يبرز هذا الحي كوجهة استثنائية للمواطنين السعوديين، إذ يتميز بطابعه الفاخر وتصميمه المستوحى من الأحياء الراقية، مما يجعله خياراً مفضلاً للراغبين في السكن في بيئة راقية ومتكاملة.وفي هذا السياق يقول المتخصص العقاري خالد التميمي الذي يعمل في أحد مكاتب العقارات بالحي، “تعود أسباب ارتفاع أسعار الشقق والفيلات في شمال الرياض إلى تدفق السكان من مختلف مناطق البلاد نحو العاصمة، بخاصة نحو شمالها، حيث تزايدت فرص العمل، وتعددت المطاعم والمقاهي، إضافة إلى وجود الشركات العالمية التي تسهم بصورة كبيرة في تعزيز قيمة هذه الأحياء، ما يؤثر بصورة مباشرة على أسعار العقارات التي يسعى المواطنون إلى الحصول عليها”. ويضيف التميمي، “إذا استمر الوضع على ما هو عليه فمن المتوقع أن ترتفع أسعار الوحدات السكنية، إذ قد تصل كلفة شقة مكونة من غرفتين وصالة بمساحة 150 متراً إلى 60 أو 70 ألف ريال (بين 15,996 و18,663 دولار أميركي) خلال السنوات الخمس المقبلة، في ظل التضخم المستمر”.

أرقام عقارية

وفقاً للهيئة العامة للإحصاء سجلت أسعار العقارات في السعودية ارتفاعاً بنسبة 1.7 في المئة في الربع الثاني من عام 2024 مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي. ويعزى هذا الارتفاع إلى زيادة بنسبة 2.8 في المئة في أسعار العقارات السكنية، كما ورد في التقرير الذي نشرته الهيئة، إضافة إلى ذلك أظهر التقرير أن أسعار الأراضي السكنية شهدت أيضاً ارتفاعاً بنسبة 2.8 في المئة على أساس سنوي.من جهة أخرى أفاد تقرير شركة “CBRE” للاستشارات العقارية “بأن حجم المعاملات السكنية في الرياض قفز بنسبة تقارب 52 في المئة في الربع الثاني من عام 2024 مقارنة بالفترة ذاتها من العام السابق”.

شرق الرياض

وفي حي شرق الرياض، حيث تتقاطع آمال المستثمرين مع تحديات السوق، عبر نايف العتيبي، أحد ملاك المكاتب العقارية، عن استيائه بعد زيارة مكتبه، الذي كان خالياً من أي موظف، وأشار إلى الركود الذي تمر به السوق قائلاً، “يشهد العقار حالياً ارتفاعاً ملحوظاً في شرق الرياض، بخاصة مع تزايد العمالة والشركات والنهضة العمرانية التي تشهدها البلاد”. وتوقع العتيبي خلال السنوات الخمس المقبلة تغييرات كبيرة في الأسعار، بخاصة في الإيجارات، التي تراوح حالياً ما بين 35 و40 ألف ريال سنوياً (بين 9,331 و10,664 دولار أميركي)، وقد تصل إلى 50 ألف ريال (نحو 13,330 دولار أميركي). أما بالنسبة إلى بيع الفيلات ذات المساحات الصغيرة فقال، “من المتوقع أن تراوح الأسعار ما بين مليوني ريال (نحو 533,226 دولار أميركي) و3 ملايين ريال (نحو 799,839 دولار) في السنوات المقبلة”. 

أسعار بعيدة المنال

وسلط تقرير حديث نشرته صحيفة “فاينانشيال تايمز” البريطانية، هذا الشهر، الضوء على قطاع العقارات في السعودية، مشيراً إلى ارتفاع نسبة السعوديين الذين يمتلكون منازلهم الخاصة إلى 63 في المئة، مقارنة بـ47 في المئة عام 2016، العام الذي شهد إطلاق الإصلاحات الاقتصادية الطموح. وعلى رغم هذا النمو، أشار التقرير إلى أن نسبة التملك في العاصمة الرياض لا تزال أقل من المعدل الوطني، إذ تبلغ 53.2 في المئة، وفقاً لأحدث بيانات التعداد السكاني لعام 2022.

وفي مقابلة مع الصحيفة أوضح وزير الإسكان ماجد الحقيل أن الحكومة تسعى إلى تعزيز القدرة على تحمل الكلف من خلال مجموعة من المبادرات، مؤكداً أن السعودية لا تزال على المسار الصحيح لتحقيق مستهدفات ملكية المساكن على رغم التحديات، بخاصة ارتفاع الأسعار في العاصمة.واستعرض التقرير الأبحاث واستطلاعات الرأي التي أجرتها شركة “نايت فرانك”، وهي شركة استشارات عقارية بريطانية، والتي أظهرت أن الأسعار الحالية أصبحت خارج متناول شريحة كبيرة من المواطنين السعوديين.وعلق رئيس قسم الأبحاث في الشرق الأوسط وشمال أفريقيا لدى “نايت فرانك” فيصل دوراني قائلاً، “نحو ثلثي المواطنين السعوديين مستعدون لإنفاق ما لا يتجاوز 1.5 مليون ريال سعودي (نحو 399,919 دولار) لشراء منزل، إذ يبحث معظمهم عن فيلا تتكون من ثلاث أو أربع غرف نوم”. وأضاف، “هناك فجوة واضحة بين الموازنات المحددة والأسعار السائدة في السوق، وما يرغبون في شرائه”. 

غرب الرياض

أما في ما يتعلق بحي غرب الرياض الذي يعكس آمالاً متزايدة لـ”مشروع القدية”، فقد قال ثامر الأحمري من أحد المكاتب العقارية الموجودة في المنطقة، “زيادة المشاريع في المنطقة، وعلى رأسها مشروع القدية والدائري الثالث، أسهمت بصورة ملحوظة في ارتفاع الأسعار، وأصبحت هذه المشاريع سبباً رئيساً في نمو الأسعار في أحياء غرب الرياض”. وأكد الأحمري “أن الخدمات في المنطقة قد اكتملت، سواء من حيث الرعاية الصحية أو التعليم أو الترفيه. فقد كان سعر الفيلات، قبل خمس سنوات، يبدأ من مليون ريال (نحو 266,613 دولار)، بينما يصل الآن إلى ما بين مليوني ريال (533,226 دولار) ومليوني و200 ألف ريال (نحو 533,226 دولار)”.

وتوقع الأحمري مستقبلاً مزيداً من الارتفاع في الأسعار، إذ قد تتجاوز قيمة الفلة التي تباع الآن بمليوني ريال (533,226 دولار) 3 ملايين ريال (799,839 دولار).وعلق المختص العقاري على الوضع مشيراً إلى أن هذا الارتفاع قد يؤثر سلباً في المستهلكين، مما قد يؤدي إلى تباطؤ في السوق العقارية، في حين قد يكون المطورون العقاريون والمستثمرون أقل تأثراً، نظراً إلى وجود فرص متزايدة في الأحياء النامية مثل “نمار”، التي تشهد نمواً ملحوظاً. 

ستشهد السعودية، وخصوصاً الرياض وجدة، انطلاقة قوية في مشاريع البناء والتطوير (دور الضيافة )​​​​​​​

إستقرار سوق العقار 

وأوضح المتحدث الرسمي للهيئة العامة للعقار تيسير المفرج “أن سوق العقارات في الرياض عاصمة السعودية تعد من الأسواق العقارية الحيوية، نظراً إلى تركيزها وحجمها الكبير، وعلى رغم  أهميتها كقطاع اقتصادي فاعل في التنمية الوطنية، إلا أنه يتأثر بعدد من العوامل الاقتصادية العالمية والمحلية. تشمل هذه العوامل السياسات النقدية، وأسعار الفائدة، والتغيرات الاقتصادية والهيكلية في القطاعات المرتبطة”.

وأشار المفرج إلى “أن المشاريع الاقتصادية الضخمة وتطوير المدن الكبرى مثل الرياض تؤثر إيجاباً في النمو السكاني، مما يزيد من الطلب على العقارات. كما أن السياسات النقدية وأسعار الفائدة تلعبان دوراً محورياً في هذا السياق. على الصعيد العالمي، تؤثر السياسات النقدية في الاقتصادات الكبرى، مثل الولايات المتحدة والاتحاد الأوروبي، على السوق العقارية في الرياض. إذا أدت السياسات المالية إلى ارتفاع أسعار الفائدة، فإن ذلك قد يرفع من تكاليف الاقتراض في الأسواق العالمية، مما قد يؤثر في قدرة المستثمرين المحليين والدوليين في تمويل مشاريعهم العقارية”، وأردف أن “تقلبات أسعار العملات وعدم استقرار الأسواق العالمية يمكن أن تؤثر في التدفقات الاستثمارية في السوق العقارية بالرياض”.
 
بالنسبة إلى رؤى الهيئة حول استقرار السوق العقارية قال المفرج، من خلال حديث خاص لـ”اندبندنت عربية”، إن الهيئة تراقب السوق بصورة مستمرة، وتواكب المستجدات، وتعمل على تطوير الأدوات والسياسات التي تقع ضمن اختصاصها، وذلك للتكيف مع المتغيرات المحلية والعالمية، مما يسهم في تحقيق الاستقرار والنمو في السوق العقارية”.

في ما يتعلق بتوعية المواطنين، أوضح المفرج “أن الهيئة تسعى إلى تفعيل هيكل حوكمة متكامل يوضح الحقوق والواجبات بين جميع أصحاب المصالح، مما يعزز الموثوقية والشفافية في التعاملات العقارية، كما تعتبر الهيئة جميع المتعاملين في القطاع العقاري شركاء فاعلين في تعزيز مستهدفات القطاع”.وأشار إلى أن دور الهيئة في هذه المرحلة “يتضمن رفع مستوى الوعي والمعرفة بالتنظيمات والتشريعات الحديثة، مع إشراك الجمهور في بناء الأطر النظامية والتشريعية من خلال طرح المسودات الخاصة باللوائح والأنظمة، وتعزيز الوعي العقاري عبر تنظيم الملتقيات والمؤتمرات التي تهدف إلى التعريف بالأنشطة العقارية المختلفة ورفع كفاءة العاملين في هذا القطاع، إضافة إلى استخدام القنوات الإلكترونية لتعزيز التواصل والمعلومات”.

تنبؤات معقدة

من جهته رأى المحلل العقاري خالد المبيض “أن التنبؤ بمستقبل السوق العقارية على مدى 10 سنوات يعد أمراً معقداً وصعباً”، لكنه توقع أنه في السنوات الخمس المقبلة، ستشهد السعودية، وخصوصاً الرياض وجدة، انطلاقة قوية في مشاريع البناء والتطوير، تحضيراً لفعاليات مثل “معرض إكسبو 2030″ و”كأس العالم 2034”. وأشار المبيض إلى “أن هناك حاجة متزايدة إلى المشاريع النوعية في المدن الرئيسة، مما يعد مؤشراً إيجابياً، مضيفاً أن “استمرار تدفق التمويل من خلال الصناديق والصكوك يعكس تنوعاً في مصادر التمويل ما يسهم في دعم هذا النشاط العقاري”.

ومع ذلك حذر المبيض من التحديات التي تواجه السوق، مثل التضخم العالمي، وارتفاع أسعار الفائدة، وزيادة كلف البناء والعمالة. ورأى أن هذه العوامل قد تؤثر سلباً، إلا أنه طمأن أن ارتفاع الإيجارات سيكون موقتا،ً بخاصة مع إعلان وزير الإسكان عن ضخ أكثر من 160 ألف وحدة سكنية، مما سيسهم في تخفيف الضغط على السوق خلال العامين المقبلين.

مستثمرون متأملون

أما من جانب الشركات المستثمرة فقد استفسرت “اندبندنت عربية” من الرئيس التنفيذي للمبيعات في مجموعة “روشن” التابعة للصندوق السيادي السعودي جيسون مارجيتس عن دور المجموعة في تسهيل عملية تمليك المنازل في الرياض، فرد قائلاً، “ابتكرت المجموعة تطبيقاً يتيح للعملاء شراء المنازل عبر الإنترنت، إذ يمكن للمستخدمين استعراض المنازل من خلال معاينات داخلية وخارجية بتقنية ثلاثية الأبعاد، حيث يوفر التطبيق نصائح وحلولاً تمويلية ميسرة، إضافة إلى وجود مستشار خاص لإرشادهم خلال تلك العملية”. وأضاف، “لا يحتاج العملاء إلى توكيل رسمي، مما يتيح لهم إمكانية الشراء من أي مكان، سواء كانوا في جدة أو الرياض، من دون الحاجة إلى التنقل، كما يمكنهم إجراء الدفع بأمان وتسلم صك الملكية وهم في منازلهم”. وتابع، “في عام 2024، أطلقنا مجتمع (وارفة) شرق الرياض في حي الجنادرية، والذي سيحوي أكثر من 2300 وحدة سكنية ومرافق متنوعة، وقد بدأنا بالفعل عمليات البيع في المشروع”.

تحديات بيت الأحلام

وسلطت المواطنة إيمان الهذلي الضوء على العقبات الجسيمة التي تواجهها في سعيها إلى امتلاك منزل، وتشتكي من استغلال السماسرة والمروجين الذين يرفعون الأسعار بنحو 60 ألف ريال (نحو 15,996 دولار) إضافية على كلف السعي. وأكدت الهذلي أن “عديداً من العيوب الجسيمة تخفى عن المشترين”، مشيرة إلى تجربة شخصية، إذ أعجبتها فيلا، لكنها اكتشفت أن طبيعة الأرض مائية، “مما يُنبئ بمشكلات مستقبلية تتعلق بالهبوط والرطوبة”. ولفتت إلى أن “الأسعار الفلكية للعقارات تتجاوز بكثير كلف إنشائها، التي لا تتجاوز 350 ألف ريال (نحو 93,314 دولار) كحد أقصى، مكا يعكس احتكار السوق لمصلحة فئة محددة”. ونبهت من وجود ثغرات في النظام تسمح للمستثمرين والملاك بالتلاعب في البناء والحصول على شهادات إتمام البناء بسهولة في ظل غياب ضوابط وشروط صارمة. 

أسر برنامج سكني  

تواصلت “اندبندنت عربية” مع مجموعة من الأسر المعنية ببرنامج “سكني”، إذ أفادوا بأنه على رغم استيفائهم لمتطلبات هذا البرنامج، فإن إجراءات الحصول على الدعم لا تزال تواجه عراقيل كبيرة، لا سيما في حالات الأرامل والمطلقات. وتذمر عدد من هذه الأسر من اضطرارهن إلى التنقل بين مكاتب متعددة لمراجعة مستنداتهن، مما يزيد من وطأة معاناتهن.

تطرح هذه الأسر تساؤلات ملحة حول كيفية معالجة هذه الإشكالات، وتيسير حصولهن على حقوقهن السكنية.وفي رد على هذه الاستفسارات، أوضح متحدث وزارة الشؤون البلدية والإسكان سيف السويلم من خلال حديثه لـ ” اندبندنت عربية ” أن “الوزارة تعمل وفق لائحة الدعم السكني المعتمدة من مجلس الوزراء، التي تتضمن شروطاً واضحة لاستحقاق الدعم، كما أننا نسعى بجد إلى إنهاء مفهوم الانتظار من خلال توفير خدمات رقمية ميسرة عبر تطبيق وموقع سكني، مما يمكن الأسر المستحقة من التقديم والحصول على الاستحقاق بصورة فورية، هذا النظام يسهل عليهن استكمال الإجراءات واختيار الحل الأنسب من بين الخيارات المتاحة”.

وأكد متحدث وزارة الشؤون البلدية والإسكان “أن الوزارة تواصل جهودها الحثيثة لإطلاق مبادرات جديدة تهدف إلى تسهيل عملية التملك السكني، إذ تعمل على استحداث وتوفير مجموعة متنوعة من الحلول السكنية التي تستهدف الفئات كافة، مما يمكنها من تملك المسكن الأول من خلال إجراءات سهلة وميسرة”. وأضاف السويلم “أن هذه المبادرات تتماشى مع مستهدفات برنامج الإسكان، أحد برامج رؤية السعودية 2030، الذي يسعى إلى رفع نسبة التملك السكني إلى 70 في المئة بحلول عام 2030، إذ بلغت النسبة حالياً نحو 64 في المئة”، وتابع أن “الوزارة بالتعاون مع أذرعها الوطنية للإسكان والصندوق العقاري، تقدم نحو 10 حلول تلبي احتياجات الأسر السعودية المستحقة للدعم السكني”. 

كما أشار إلى “الخيارات المتاحة، مثل شراء الوحدات الجاهزة من السوق، أو الوحدات السكنية تحت الإنشاء بنمط البيع على الخريطة، إضافة إلى إمكانية البناء الذاتي للأسر التي تمتلك أراضي. كذلك تشمل المبادرات منح أراض مجانية ضمن مخططات برنامج سكني، إضافة إلى باقات الدعم السكني المحدثة التي تتضمن تسهيلات مثل الدعم المالي غير المسترد”. 

وأردف أن “هذه الجهود أثمرت عن نتائج إيجابية، إذ استفاد أكثر من 1.5 مليون أسرة في جميع مناطق المملكة منذ عام 2018، وجرى طرح أكثر من 200 ألف وحدة سكنية عبر الذراع الوطنية للإسكان. كما دعم أكثر من 850 ألف قرض عقاري لمستفيدي برنامج سكني بالتعاون مع 17 بنكاً ومصرفاً ومؤسسة تمويلية، مما يسهم في توفير أسلوب حياة متكامل يتضمن المرافق التعليمية والتجارية والصحية والترفيهية”. 

ورداً على سؤال صحيفة “اندبندنت عربية” حول دور برامج الدعم السكني في رفع نسبة التملك، أوضح السويلم أن “الحلول السكنية المتنوعة التي توفرها الوزارة، بالتعاون مع أذرعها وبالشراكة مع القطاع الخاص، تسهم بصورة فعالة في تحقيق مستهدفات برنامج الإسكان”.ونوه بأن “هذه الحلول والتسهيلات حققت قفزة نوعية في نسبة التملك السكني، إذ ارتفعت النسبة إلى قرابة 64 في المئة، بعد أن كانت لا تتجاوز 47 في المئة قبل إطلاق رؤية السعودية 2030 وبرنامج الإسكان”. وأشار إلى أن هذا التحسن يعكس الأثر الواضح والملموس لتلك الحلول والخيارات السكنية المقدمة للأسر السعودية، مما يسهل رحلتهم نحو تملك المسكن الأول ويعزز من استقرارهم السكني.